青客赴美上市,估值或被虚估?

青客公寓入市时机。

国庆刚过,国内第三大长租公寓青客公寓向美国证监会递交了招股说明书,成为第一家披露招股书的长租公寓公司。青客公寓预计将以“QK”为交易代码登陆纳斯达克,拟融资约1亿美元,用于扩张房源数量、投资技术、基础设施及一般运营。摩根士丹利和中金公司将共同担任本次IPO的承销商。

青客公寓成立以来,估值一路走高。在2013年初获得纽信创投400多万天使投资后,当年9月又获得了达晨创投4000万人民?#19994;腁轮,2014年潜心耕耘一年后,青客再度获得赛富领投,纽信创投等机构跟投的3000万美元。

2018年c轮融资完成,青客公寓四轮股权融资总规模超过一亿美元。据招股文件显示,目前青客公寓最大的外部投资方为凯欣资本,持股比例为28.1%。

随着一轮又一轮的融资,青客的估值也大幅上涨,从400万元、4000万元到超2亿人民币。那么,青客真的值这么多钱吗?

高比例关联债

梳理青客公寓的招股说明书,可以惊奇发现,青客存在高的比例关联债务。

招股书透露,青客的四个债务方均与金广杰本人有着直接或间接的联系。过去三年,青客不断向由?#23548;士?#21046;人金广杰父母控制的实体上海旭龙贸易有限公司购买设备、后勤服务等,向由青客非董事和执行的管理层控制的实体上海Qingji Property公司购买增值服务和研发服务。截止至2017年和2018年的9月30日,青客分别?#25151;?#26093;龙贸易970万和3150万元。截止2019年6月30日,?#25151;?30万元。此外,金光杰作为青客人工智能科技有限公司占股比100%的?#23548;士?#21046;人,截止2017年9月30日,?#25151;?060万元。

而另一家与青客公寓有债务往来的上海来冠实业,负责青客公寓管理服务的外包公司,也是由青客非董事和执行的管理层控制的实体。密切的关联交易暴露了公司可能存在向关联企业输送资产和?#24335;?#30340;嫌疑。目前,青客并未提供相关关联交易的定价依据。

和讯房产采访青客方面,金光杰?#26696;?#27597;控股的公司提供贷款的必要原因,以及上市之后,公司如何避免扩大这类贷款,以减少对?#34892;?#32929;东的伤害。但后者并?#28147;?#27492;作回应,只是笼统表示,一切以公开披露的?#31080;?#20026;准。

但是招股说明书披露的资料,却令公司估值?#30446;?#35266;性和真实性,为外界质疑。

根据公开报道,青客公寓的BC轮融资均?#20449;?#20449;创投的参与。启信宝公开的工商登记信息显示,身为青客副总裁的屈成材其实还有另一个身份,即纽信朗梵的股东之一。而纽信?#35774;?#21448;是纽信创投投资的企业。

那么,纽信对青客的投资,是否会和屈成材的纽信朗梵估值的股东身份有关呢?#31354;?#26159;否又最终影响到了青客在BC轮的估?#30340;兀?#21644;讯房产分别通过电话和邮件的方式采询?#26159;?#25104;?#27169;?#22343;未得到对方就此问题的解释说明。

连年亏损

青客公寓的估值之所以被质疑,和公司的糟糕财务表现有关。

招股书显示,2017财年,青客公寓的净利润为-2.45亿元,2018财年的净利润为-4.99亿元,今年截止6月底,净利润为-3.73亿元,比去年同期的-3.23亿元还低4000万元。

连年亏损,让公司面临资不抵债的压力。

青客公寓总资产只有20.3亿元,但总债务高达27亿元,?#36136;?#20013;青客已经“资不抵债”。

?#24335;?#30340;紧张,从它放缓的扩张速度上?#37096;?#20197;看出。完成C轮融资时,青客曾提出目标是房源数?#23458;?#30772;12万间,营收达到12亿元。因为,12万间房企业的盈利平衡点,只?#22411;?#30772;这个数字,企业才能实现盈利。

但招股书显示,青客公寓增长速度在2019年开?#32426;?#28382;。截止2019年6月30日,青客公寓披露供给97621间房,与2018年相比,增长?#24335;?#20026;7%。

?#23548;?#19978;,青客所在的长租公寓行业目前正在步入“寒冬”。在青客公寓递交招股书的同一天,河?#26174;?#22914;公寓因经营和?#24335;?#21387;力,已将全部股份转让给逊达美公司。整个2019年,已有多达25家长租公寓因?#24335;?#38142;断裂、经营不善而破产。

仅2019年7月就有6家公寓宣?#32426;?#20986;。如南京玉恒公寓、西安万巢、杭州安闲居等。一些大型房企们开始慎重?#21019;?#38271;期公寓业务。朗诗、远洋等房企已剥离长租公寓业务,万科、碧桂园、世联行等已暂缓旗下长租业务的扩张。

金广杰曾经表示,长租公寓是一个微利行业,要想活下去,就得不断找钱拓展。市场竞争的激烈要求青客公寓不断扩大规模,以保全和巩固现有的市场地位。

在过去2年,青客亏损高达11美元的负净利,并?#30772;?#20225;业迫切寻求二级市场来为公寓的发展注入新的?#24335;?#21160;力。

赴美IPO可能是困境下唯一的路,只有这样才能赢得一线生机。

中国版We Work?

然而,青客公寓的入市时机并不是个好时候。

和青客公寓同样属于共享类不动产的WeWork,此前估值高达470亿美元。

但是,今年在纽交所的IPO,最终却让它原形?#19979;丁?/p>

这家共享办公领域的明星企业,于今年8月提交了招股书,原计划筹资30亿美元,但由于盈利能力与高估值的不匹配,引发投资者的质疑。

从招股书的盈利来看,WeWork从2016年至2018年三年累计净亏损32.91亿美元。由于盈利能力欠佳,WeWork在作发行?#36153;?#26102;,不断被压低发行价格。最终不得不放弃首次公开募股,而受募股价格连续下跌影响,其估值已经降到100亿到120亿美元间。

和WeWork在商业模式、发?#20272;?#31243;?#25216;?#20026;相近的青客,显然有很大的概率,同样折戟在这一次赴美上市的路程上。

作为国内最大的几家长租公寓企业,如果青客公寓最终上市失败,?#31080;?#20250;对整个长租公寓市场产生巨大的冲击。

那些借助资本推动快速“吹胖”的长租公寓巨头,也将和共享单车、打车软件、视频网站一样,迎来一轮残酷的洗牌。

*本文来源:微信众号“ 和讯房产?#20445;↖D:hexunhouse),作者:谢敏,原标题:《资色·深度 | 青客赴美上市 估值或被虚估?》。

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