華僑城騰挪資產勢頭正酣:重文旅、輕地產,加碼新業態

頻繁出售項目,除了轉型需要外,也與資金壓力息息相關。

作為一家以文旅、房地產為雙主業,且對規模沒有太大野心的房企,華僑城延續著近兩年來“賣賣賣”的節奏。

10月22日,北京產權交易所信息披露,華僑城公開掛牌轉讓其所持有的上海華合房地產開發有限公司(下稱“上海華合”)50%股權以及上海華筵房地產開發有限公司(下稱“上海華筳”)50%股權,總出讓底價為47.12億元。這兩家公司對應的項目為“蘇河灣二期”,華僑城要求受讓方需同時接手。

這是今年以來,華僑城公開掛牌出售的第13個項目公司。其中,僅10月份,就有三個項目被掛牌。

作為一家擁有房地產“牌照”的央企,華僑城在資金和拿地成本上都有著明顯優勢。在樓市調控加劇的情況下,這種優勢更是令人艷羨。但近年來,華僑城似乎無意過度追求規模增長。相反,從2017年開始,公司就頻繁出讓旗下房地產項目,僅2018年就至少出售18個子公司股權和1個資產包。

針對此次出讓,華僑城向21世紀經濟報道回復稱,這是華東公司實施戰略轉型的需要,同時,“通過資產處置、股權轉讓、合作開發等方式,加快現金回流,從而提高整體資產周轉效率,這也是華僑城集團新戰略的重要組成部分,是新的發展模式下實現企業高質量發展的重要路徑。”

與房地產業追求規模的“主旋律”相比,華僑城的思路顯得頗為“另類”。但梳理公司的發展歷程和業務特征不難發現,這種局面的形成,既是主動轉型的結果,也有被動調整的成分。

已是二度出售

深圳華僑城控股(即“華僑城”)于1997年登陸資本市場,母公司華僑城集團為國資委主管的央企。上市之初,華僑城的主要業務為旅游業。從2000年開始,公司涉足房地產領域,并逐漸形成“旅游+地產”的開發模式。

通過高周轉的房地產業務,反哺前期投入大、回報周期長的文旅項目,是華僑城的主要盈利模式。其中,不少項目屬于兩種業態綁定拿地和開發,即在主題公園周邊配套開發房地產。該模式可形成業態和資金的有效協同,既能降低拿地成本,又有助于房地產項目的去化和運營。

2011年,在“國資涉房”的整頓大潮中,華僑城成為獲準從事房地產業務的16家央企之一。

2015年,華僑城啟動轉型,從“旅游+地產”,逐漸轉型為“文化+旅游+城鎮化”以及“旅游+互聯網+金融”的創新發展模式。

但長期以來,文旅和房地產始終是公司的主業。作為“穩定器”,房地產業務的毛利率較高,營收占比也偏大。今年上半年,房地產業務的毛利率達到80.57%,營收121億元,占比近7成。

從2017年下半年開始,華僑城頻繁啟動資產騰挪。主要做法為,保留并加碼文旅項目,出售運營不佳的房地產項目,但同時也會在一些熱點區域獲取房地產地塊。

“通過業態調整,華僑城有意淡化‘開發商’的形象。”財經評論員嚴躍進向21世紀經濟報道表示。

據不完全統計,2018年,華僑城至少出售18個下屬公司股權和1個資產包。2019年以來,公司已掛牌出讓了13個項目公司股權。

被出售的項目大多位于一二線城市,部分還處于核心地段,其中不乏“地王”。此次出讓的“蘇河灣二期”,就是華僑城與華潤置地于2016年1月拿下的“地王”,價格為69億元,雙方各占50%股權。2017年末,華僑城還曾分兩次將北京豐臺“地王”售出,該地塊于2015年11月獲取,代價為83億元。

遭遇出售的項目,共同特征是占用資金規模較大、運營不佳。以此次掛牌出讓的兩個項目公司為例,截至9月30日,上海華筵的負債總額約為5.01億元,上海華合的負債總額約為1.49億元。

根據2018年年報,蘇河灣項目二期的預計總投資額為129億元,實際累計投資額度已達到79.6億元,到2020年12月才能實現全部竣工。在銷售端,根據目前可查閱的數據,項目在2017年全年銷售19.96億元,2018年上半年僅銷售2.17億元。

一個細節在于,此次被出讓的兩個項目公司之一的上海華合,曾于去年10月19日在北京產權交易所掛牌,但最終未能出售。

短期債務增加一倍

北京某資深從業者向21世紀經濟報道表示,在房地產業內,華僑城向來不以“高周轉”見長。

“華僑城的文旅業務競爭力很強,可以說是公司的核心競爭力。房地產的競爭力相對不強,更多依賴地塊本身的品質,以及文旅業態的加持。”該人士表示,相比單獨的住宅地塊,華僑城更愿意操盤兼具住宅和文旅性質的土地,因為后者的拿地成本較低,也容易形成協同效應。

針對此次項目出售,在華僑城給予21世紀經濟報道的回復中,對兩項業務的定位也不甚一致:“在華僑城集團戰略轉型實施中,華東集團(此次出讓的項目隸屬于華東公司)將繼續在文化旅游板塊中堅持華東區域旅游市場文旅行業第一品牌陣營;在地產板塊中打入行業前列、提升地產市場競爭力。”

在華僑城的此輪資產處置中,能看出將文旅元素植入房地產的思路。

近兩年,在出讓項目的同時,華僑城還大量加倉,僅2019年上半年就新獲取16個土地項目。根據公開信息,華僑城近年來新獲取的土地中,住宅用地的比重有所減少,帶有文旅性質的綜合地塊明顯增多,其中還包含一些符合公司踐行“新型城鎮化”的特色小鎮項目。

嚴躍進認為,華僑城的主要思路是,通過出讓資金占用量大、運營不佳的項目來回籠資金,從而加碼新的區域和業態。

頻繁出售項目,除了轉型需要外,也與資金壓力息息相關。

截至今年上半年,華僑城的負債總額超過千億,其中短期借款為280億元,比去年末增加了130%。同期,華僑城的凈負債率為106.22%,較年初也有所提高。

在華僑城的2019年中報中,強調下半年堅持“回款”才是硬道理,加快項目去化。除了制定靈活的價格和銷售策略外,“對于去化難度大的產品,果斷決策,積極通過資產證券化、股權轉讓、資產處置等方式,快速盤活。”

與此次出讓的項目類似,華僑城旗下有不少動輒數十億的大體量項目。嚴躍進認為,大體量項目前期占用的資金量較大,開發周期長,一旦樓市進入下行期,就不利于資金周轉。

過去兩年,華僑城依靠出售項目股權獲取了大量現金流。公司2017年度報告顯示,“北京僑禧、上海天祥商業、重慶華僑城置地的股權轉讓和南京華僑城、南昌華僑城與其他地產公司的合作等,為公司帶來了近200億的現金流入。”在2018年的年報中,華僑城并未披露股權轉讓項目所得,但業內人士估算,其規模不會少于200億。

嚴躍進認為,隨著樓市調控的持續,未來華僑城還會繼續出售項目的動作。從資金鏈的角度看,出售周轉率低的房地產項目并不是壞事。但文旅項目同樣有前期投入資金大、回報周期長的特點,若過度減少房地產業務比重,也不利于資金的周轉。未來華僑城能否在這一方向上轉型成功,仍需繼續觀察。

 *本文來源:21世紀經濟報道,作者:張敏,原標題:《華僑城騰挪資產勢頭正酣 重文旅、輕地產 加碼新業態》。

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